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新华网浙江频道6月21日电 我省工、农、中、建、浦发五大银行专家昨晚来本报详解按揭还贷法
专家团成员
工行省分行营业部谢敏
建行省分行个贷科科长张仁国
科技处副总工程师胡晓吾
建行西湖支行个金科长梁定丘
中行省分行零售业务处经理王承
零售业务处客户经理郭强
农行省分行营业部邓雁蓉
浦发银行杭州分行个人金融部科长郭剑
私人金融顾问陶雄刚
个人贷款中心中心副主任方红健
昨晚10时，本报“详解房贷按揭咨询”活动原定结束时间已过了一小时，编辑部里的热线电话还在响。话筒那边传来一位先生激动的声音：“我刚在房交会上看中一套房子，想问一下等额法和等本法哪种比较合适？”他说他晚上一看到报纸就开始拨电话，就是打不进。看看截止时间已超过，原想算了，但还是不甘心。
昨晚，我省工、农、中、建、浦发五大商业银行10位专家作客本报编辑部，专门就房贷按揭问题接受咨询，为读者解疑释惑。昨天晚上6点45分开始，编辑部里的5条热线电话就开始响个不停，不少外地的读者还发来邮件和传真。他们中有已经办理按揭手续的，也有刚从房交会上回来准备买房的，声音里都充满了渴望。大家主要关心两大问题：等额还款法和等本还款法究竟哪种比较合算？能不能把等额法换成等本法？
那头是市民迫切的声音，这头是5家银行10多位专业人士忙得团团转的身影。农行省分行营业部个人业务部邓雁蓉在这边接听电话，跑到那边的计算机上算好结果，再把方案告诉读者。建行虽然来了4个人，仍然忙不过来。中行、工行、浦发银行等五大银行组成的专家团，几乎每个成员都一手持话筒，另一只手中的计算器或手提电脑按个不停。
两个小时的咨询时间很短，但大家都收获不小。读者们的问题得到解答，银行也收到更多建议。昨晚所做的一切，都将使银行的服务更加周全，让房贷还款更加透明。
房贷还款方式可以转换
昨晚的咨询热线中，80％的读者问：“等额本息还款法与等额本金还款法是否可以更改？”
答：前天，中行表态可以转换还款方式，昨晚，工行、建行、浦发银行均明确表示，等额本息还款方式与等额本金还款方式可以转换，但要先办理相关手续。
等额法换等本法不一定合算
张女士问：我买了一套42万元的房子，首付30％，剩下的用组合贷款法，公积金20万元，商业贷款9万元，贷款年限为15年。采用两种不同的还贷方法，哪种比较合算？
答：经过计算，等额还贷法每月偿还的固定金额是2197．98元，15年后的利息总和是105637元；采用等本法计算，首月付款2664．11元，每月递减5．8元，利息总和为95296．5元。仅从利息看，等本法稍有点优势，但货币也有时间价值，现在的1元钱与15年后的1元钱是不等值的。你也可以提前还款，同样可以降低利息总和。比如前两天报道上说的杨女士，如果她提前还款，还可省下利息数万元呢。
变换还款方法不收违约金
施先生问：向银行贷款35万元，等额本息还款，分20年还清，现在希望变更还款方式为等额本金还款法，银行要不要收违约金？
答：不需要收手续费或违约金。另外，提前还款也不收违约金。目前提前还贷包括全额贷款提前与部分贷款提前两种类型。需要注意的是，只能提前还贷一次，并且原有的合约需要变更。提前还款的借贷方必须有足够的资金支持。公积金贷款，还款方式不可转换
问：我是采用公积金住房贷款方式，我的一位朋友是采用公积金住房贷款和商业住房贷款的组合方式贷款的，能否将等额还款法换成等本还款法？
答：要改变公积金住房贷款的偿还方式，必须先经过公积金管理中心的同意，并办理相关手续之后才可以处理。目前可行性较小。
两种方式哪种更好
王女士问：我刚去看了房交会，想通过按揭买房，我想问一下，等额法和等本法，哪种更合算（昨天的热线中，有70％的人都提出这个问题。很多读者还向银行业务人员提供了自己的贷款数额、年限，要求其帮助计算两种还贷方式的利息差）？
答：计算结果表明，一些借款金额较少、还贷年限较短的贷款，两种还款方式相差的额度并不是很大。比如王女士贷款15万元，按等额还款法10年还贷，已还利息17000多元。根据计算，如果继续按现有办法还款，王女士将总共支付利息40000多元；如果改用等本还贷方式，选择7年归还剩余贷款，那么王女士将支付21000多元利息，加上原来归还的17000元，总共需要支付38000多元，两种还贷方式相差2000元左右，数目不大。但采用等本法，则前期的还款压力较大，因而不如选用等额法。而一些借款金额大、年限长的贷款，则可以考虑改变现有的等额还贷方式。
周小姐问：我是一个自由职业者，有10万元钱，准备在余杭那边买一套30万元的房子，我该选哪种还款方式？
答：30万元的房子，10万元钱付首付够了，但你的收入并不稳定，因而不太适合采用等本法，最好还是采用等额法，这样经济压力会小一些。
新服务频频亮相
本报近期关于房贷还款法的报道，也使各家银行发现了服务的新空间。昨晚，各家银行都表示要推出新的服务。
下载程序自己算
建行省分行的胡晓吾特意在昨天上午编制了一套专门针对消费者的还贷计算程序。在昨天晚上的调试中，只见胡先生输入还款金额、月数和还款方式，屏幕上便会迅速跳出期数、期初金额、支付利息、偿还金额等。还有一个期限估算的程序，输入相应的数据和月还款金额，比较合适的还款期限便会自动显现。据介绍，估计在一周内，消费者就可以登录建行网站（www．ccbzj．com）下载该程序，以便自己随时估算。这样也可以使银行的服务更加全面，信息更加透明。
定制个性化方案
其实，等额和等本两种还贷方式并不存在孰优孰劣的问题，只有合不合适的问题。浦发银行一位工作人员深有感触地说，以前他们向顾客推荐还贷方式时，往往缺乏对对方的详细了解，如收入情况、最近有无大笔开支等。以后，他们要在了解客户的家庭财务状况后再定方案，为客户度身定制个性化的服务。
细致服务暖人心
在采访中我们发现，大多数银行的宣传册都放在大厅里，里面介绍了两种不同的还贷方式，但这往往被消费者忽略了，从而妨碍银行和消费者之间的有效沟通。浦发银行表示，准备在贷款合同后面，附上两种还款方式的明细表，让消费者一目了然。
网上信息更周全
工行、中行已在各自的网上银行上都对住房贷款的还贷方法做了详细的比较和说明，只要登录这些银行的网站，就可以全面了解有关方面的信息。
两大建议
能赚钱就别忙还钱
计算一下回报和支出的关系。如果你有好的投资渠道，目前又在经营生意，那么对你来讲，选择房贷期限越长、前期压力越轻的还款方式最合适，比如等额法，因为毕竟住房贷款的利率在各种消费信贷中是最低的，你可以把节省下来的资金用在别的投资上，加快资金的周转和积累；当然，如果你没有别的投资渠道，手头又有不少闲钱，那最好选择等本法即递减法。
买房时添份保险
在银行按揭买房的同时，为家里的主要经济支柱买一份保险，最好是人身意外险。因为现在购房贷款动辄三五十万元，一旦家里主要劳力有什么不测，还款的压力不言而喻，买一份人身意外保险，可以转嫁家庭经济风险。
两大误区
拼命多还款
老话说：“无债一身轻。”有些房贷户为了早日还清贷款，把自己收入的80％都用于还款。专家解释：一般估算，人的支出要占收入的20％左右，如果80％的收入都用来还贷，会对生活和现金流动带来影响。据测算，一般家庭月还贷超过4000元，就会觉得生活紧张，如果这个时间持续较长，会影响生活质量。客户在选择还款方式时，要事先估计家庭财务状况，应该合理安排首付款和还款期限。建议客户年还款总额占年收入的比例不要超过60％。
一味求递减
有些消费者不根据自身的实际情况，一听银行可以转换还款方式，就盲目地要求改成等本法。
专家解释：两种还款方式，适用于不同群体。等本法适用于目前资金宽裕，除了储蓄无其他投资渠道和消费用途，且预期收入下降的客户；而等额还款法适用于目前收入不高，预期收入较好的年轻一族，以及当前资金较紧张，近期又有储蓄以外的其他较好投资渠道或有较高消费用途的客户。客户应根据自身的实际情况，选择适合自己的还款方式，而不是一味盲目地人云亦云。（据《钱江晚报》/罗凰凤 陈洁 詹丽华 俞萍丽）
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